600 933 600
93 872 35 67 CAST / ENG


Blog

EXECUCIÓ HIPOTECÀRIA. Local arrendat. El nou propietari se subroga a la posició de l’arrendador?

Publicat el 16 de desembre de 2021

EXECUCIÓ HIPOTECÀRIA. Local arrendat. El nou propietari se subroga a la posició de l’arrendador?

El règim legal aplicable als immobles destinats a un ús diferent del d'habitatge, tals com els locals de negoci, és diferent del règim aplicable als arrendaments de vivenda.

Així ho ha recordat el Tribunal Suprem en la sentència 15 de novembre de 2021, en la qual resol una controvèrsia iniciada quan una entitat bancària, que s'havia adjudicat en una execució hipotecària un immoble que estava arrendat a una altra mercantil com a local de negoci, interposà una demanda de desnonament contra aquesta per manca de pagament de la renda.

Els tribunals havien de decidir si aquesta entitat bancària estava legitimada per formular aquesta reclamació, és a dir, si en tractar-se d'un local de negoci, l'entitat s'havia subrogat en el lloc de l'arrendador o si amb l'execució hipotecària quedava resolt el contracte d'arrendament, de manera que l'arrendatari deixava de ser-ho i passava a ocupar el local com a precari.

El Tribunal Suprem, a part de diferenciar entre el règim aplicable als habitatges i als locals, ressenya també la necessitat de diferenciar entre l'alienació voluntària i forçosa.

En l'alienació voluntària, intervé la voluntat de l'arrendador en la pèrdua del seu dret a consentir el negoci translatiu. En l'alienació forçosa, la pèrdua del dret és conseqüència de l'activació d'altres drets de tercers, en aquest cas, una hipoteca.

En el cas que ens ocupa, l'absència de pacte contractual, ja que es va produir l'alienació forçosa, implica que l'adquirent de la finca arrendada no pot veure's perjudicat.

Per tant, es manté la relació arrendatària, puix que no es va exercir per part de l'adquirent la seva facultat resolutòria, per la qual cosa no es pot pretendre l'exempció del pagament de la renda pactada, de manera que es dóna la raó a l'entitat bancària.