Blog

CANVIS EN EL LLOGUER D’HABITATGES

Publicat el 2 de gener del 2019

En data 19 de desembre de 2018 va entrar en vigor el nou Reial Decret Llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.

Les novetats introduïdes per aquesta normativa, publicada el 18 de desembre de 2018 al BOE, tenen l’objectiu de millorar l’accés a l’habitatge i afavorir l’arrendament assequible.

Val a dir, però, que NO TÉ EFECTES RETROACTIUS, és a dir, que no és aplicable a aquells contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.

A continuació t’indiquem les mesures més destacables contemplades en aquest Reial Decret Llei.

  1. Contractes d’arrendament més llargs: El termini de durada mínima obligatòria a favor de l’arrendatari de 3 anys previst a l’article 9 de la Llei d’Arrendaments Urbans  (d’ara en endavant, LAU) s’amplia fins els 5 anys, quan l’arrendador (propietari) és persona física.

 

Pel cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, aquest termini s’amplia dels 3 als 7 anys.

 

També es modifica a favor de l’arrendatari el termini de pròrroga tàcita, regulat a l’article 10 de la LAU. Ens referim a aquell període pel que s’amplia la durada del contracte una vegada finalitza el termini pactat o el de qualsevol pròrroga, quan les parts no manifesten la seva voluntat de no renovar-lo.

 

Fins ara el contracte quedava prorrogat necessariament per una anualitat més quan cap d’ambdues parts no deia el contrari. Però amb la nova normativa s’allarga el termini de pròrroga tàcita fins als 3 anys.

 

  1. Limitació de garanties i avals: A la formalització del contracte d’arrendament, quan aquest no sigui de llarga durada (fins a 5 anys quan l’arrendador és persona física, o fins a 7 anys quan és persona jurídica), l’arrendador NO podrà exigir al inquilí una garantia addicional (dipòsit o aval bancari) que excedeixi de dos mensualitats de renda, al marge de la fiança que s’entregui.

 

  1. Despeses de gestió immobiliària: A dia d’avui, qui es dirigeix a una agència immobiliària a la recerca d’un habitatge de lloguer ha d’abonar en concepte d’honoraris una mensualitat.

 

A resultes de la reforma, aquest cost de gestió immobiliària i formalització del contracte l’assumirà l’arrendador, sempre i quan aquest sigui una persona jurídica (empresa o societat).

 

  1. Reducció d’impostos: Entre el paquet de novetats de la normativa comentada s’estableix l’exempció de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ADJ) en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent. La idea és reduir les càrregues fiscals derivades del mercat del lloguer.

 

Al seu torn, també es retoca la repercussió de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), Si bé només en dos supòsits molt limitats:

 

  • S’elimina l’obligació del recàrrec de l’IBI sobre l’inquilí quan l’arrendador sigui un ens públic.

 

  • S’aplica una bonificació de fins el 95 % en la quota de l’IBI dels habitatges subjectes a un preu limitat.

 

 

  1. Major protecció en els desnonaments de persones o famílies vulnerables: En les mesures introduïdes per la nova normativa s’inclou també la modificació de la Llei d’Enjudiciament civil (article 441, apartat 1 ter) pel què fa als procediments de desnonaments en persones o famílies vulnerables

 

En aquest sentit, es regula el deure i l’obligació dels Jutges de comunicar als serveis socials corresponents, l’inici dels procediments de desnonament. Pel cas que els serveis socials apreciïn l’existència de vulnerabilitat, es notificarà tal circumstància al Jutjat i s’acordarà la suspensió durant màxim UN mes a comptar des de la comunicació dels serveis socials, o fins a DOS mesos si el demandant és una persona jurídica.

 

S’intenta així millorar la coordinació entre els òrgans judicials i els serveis socials competents a fi de trobar, entre tots, alternatives ocupacionals en els casos de famílies amb una capacitat econòmica precària i vulnerabilitat social.

 

  1. Pisos turístics: Es contemplen en el nou paquet de mesures urgents en matèria d’habitatge, i se’ls hi atribueix el caràcter d’activitat econòmica.

 

Per frenar l’augment dels pisos de lloguer turístics el Reial Decret Llei 21/2018 modifica la Llei de Propietat Horitzontal permetent a les comunitats de propietaris limitar o vetar aquesta modalitat d’arrendament. Això sí, serà necessari comptar amb el recolzament de 3/5 parts dels propietaris.

 

  1. Mesures d’accessibilitat: La ressenyada Llei de Propietat Horitzontal també es modifica amb l’objectiu de donar resposta a les deficiències en matèria d’adaptació i accessibilitat dels edificis davant un alarmant envelliment de la població.

 

Per a promoure la realització d’obres de millora de l’accessibilitat, s'incrementa fins al 10% el fons de reserva de les comunitats de propietaris i s'estableix la possibilitat de que aquests recursos es destinin a la realització d’obres d’accessibilitat.

 

Si tens algun dubte sobre l’afectació d’aquestes novetats en el teu cas propi o bé estàs interessat/da en revisar les condicions estipulades en aquells contractes d’arrendament que es firmin a partir del dia 19 de desembre de 2018, demana cita amb els nostres experts al 93.872.35.67 i rebràs el teu assessorament personalitzat.

 

Patrícia Martos Torrecillas

BUFET MATAMALA, Advocats