600 933 600
93 872 35 67 CAST / ENG


Blog

CANVIS EN LES COMUNITATS DE PROPIETARIS (DIVISIÓ HORITZONTAL)

Publicat el 13 de novembre del 2015

 

Les tasques de reforma dels articles reguladors de propietat horitzontal impulsades pel Parlament han donat els seus fruits, plasmats a la Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del llibre V del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals.

 

La modificació es centra en refer el capítol III del llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, corresponent a la normativa de la propietat horitzontal. D’aquesta manera, s’han introduït millores en els articles que la regulen amb l’objectiu de millorar la seva claredat i de contribuir a l’efectivitat de la normativa.

 

Pel què fa als crèdits dels propietaris de la Comunitat, la Llei n’assenyala la preferència especial sobre els elements privatius (espais delimitats susceptibles d’aprofitament privat), de manera que, qui adquireixi l'habitatge o local pertanyent a la Comunitat respondrà del pagament de les quotes de l'anualitat corrent més les pendents dels tres últims anys. És el que s'anomena en termes jurídics "afecció real".

 

La Comunitat compta amb un fons de reserva, destinat a costejar les despeses de la comunitat que sobrevinguin o que tinguin un cost excepcional, especialment pel què fa a actuacions de gran manteniment, reparacions, rehabilitacions, instal·lació de nous serveis comuns a l’edifici, entre d’altres.

Per agilitzar la gestió del fons de reserva de la comunitat s’estableix l’obligació de dur-ne una comptabilitat separada, deixant com a opcional l’obertura d’un compte corrent especial únicament per a aquest.

 

La reforma proposa una transformació en l’organització de la Comunitat. En aquest sentit, i davant la inutilitat de la doble convocatòria, s’estableix una única convocatòria de la Junta; s’incorporen les noves tecnologies com a mecanismes de notificacions i requeriments; es concreta el règim d’assistència i participació a la Junta; es corregeixen els terminis de custòdia de la documentació de la comunitat; es regularitza i es dóna major visibilitat al càrrec de la vicepresidència; s’ordenen les funcions relatives a cada òrgan de la Comunitat.

 

Un aspecte destacat de la modificació va lligat amb el règim d’acords de la propietat horitzontal i a les majories exigides per a validar l’acord. La simplificació de les majories requerides proposada per la Llei deixa pas a un règim que queda de la següent manera:

-    Règim general: Majoria simple de propietaris i quotes, recuperant la doble majoria.

-    Règims particulars de la majoria qualificada: 4/5 parts de propietaris i quotes.

-    Unanimitat: supòsits estrictament necessaris.

 

En matèria d’acords, s’atorga especial consideració als acords en motiu d’obres obligades d’adaptació de l’edifici a les necessitats de les persones discapacitades i majors de 70 anys, prenent de referència l’establert a la Convenció internacional sobre els drets de les persones amb discapacitat i el Protocol facultatiu de la mateixa, aprovats per l’Assemblea General de l’ONU en data 13 de desembre de 2006.

 

La modificació presenta la distinció entre dues classes d’acords: els de formació instantània i els de formació successiva. Per a aquests últims es necessita la comprovació de l’interès de les persones que no han assistit a la Junta. Com a resultat, els propietaris assistents a la Junta votaran en règim de majoria simple, mentre que el còmput de la majoria qualificada o unanimitat es farà amb els vots dels propietaris absents que no s’han oposat a l’acord dins del termini d’un mes. Aquesta sistema successiu també s’aplica en cas que es vulgui impugnar un acord.

 

Així mateix, s’inclou de manera expressa i s’afavoreix la resolució extrajudicial de conflictes, evitant la via judicial. S’estableix implícitament com a mètode alternatiu l’arbitratge, al mateix temps que es contribueix al foment de la mediació.

 

Si necessites que et concretem algun punt en concret, no dubtis en contactar amb nosaltres.

 

Jordi Matamala i Cunill

Advocat - mediador