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CAMBIOS EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS

Publicat el 2 de enero del 2019

En fecha 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el nuevo Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Las novedades introducidas por dicha normativa, publicada el día 18 de diciembre de 2018 en el BOE, tienen por objetivo mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que NO TIENE EFECTOS RETROACTIVOS, es decir, que no es aplicable a los contratos de alquiler firmados con anterioridad a su entrada en vigor.

A continuación te indicamos las medidas más destacadas contempladas en el Real Decreto Ley.

  1. Contratos de alquiler más largos: El plazo de duración mínimo obligatorio a favor del arrendatario de 3 años previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (de ahora en adelante, LAU), se amplía hasta los 5 años, cuando el arrendador (propietario) es persona física.

 

En caso de que el arrendador sea una persona jurídica, este plazo se amplia de los 3 a los 7 años.

 

También se modifica a favor del arrendatario el plazo de prórroga tácita, regulado en el artículo 10 de la LAU. Nos referimos a aquel período en amplía la duración del contrato una vez finaliza el plazo pactado o el de cualquier prórroga, cuando las partes no manifiestan su voluntad de no renovarlo.


Hasta ahora el contrato quedaba prorrogado necesariamente por una anualidad más cuando ninguna de ambas partes no decía lo contrario. Pero con la nueva normativa se alarga el plazo de prórroga tácita hasta los 3 años.

 

  1. Limitación de garantías y avales: En la formalización del contrato de arrendamiento, cuando éste no sea de larga duración (hasta 5 años cuando el arrendador es persona física, o hasta 7 años cuando es persona jurídica), el arrendador NO podrá exigir al inquilino una garantía adicional (depósito o aval bancario) que exceda de dos mensualidades de renta, al margen de la fianza que se entregue.

 

  1. Gastos de gestión inmobiliaria: A día de hoy, quien se dirige a una agencia inmobiliaria en busca de una vivienda de alquiler debe abonar en concepto de honorarios una mensualidad.

 

A resultas de la reforma, este coste de gestión inmobiliaria y formalización del contrato la asumirá el arrendador, siempre y cuando éste sea una persona jurídica (empresa o sociedad).

 

  1. Reducción de impuestos: Entre el paquete de novedades de la normativa comentada se establece la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ADJ) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. La idea es reducir las cargas fiscales derivadas del mercado del alquiler.

 

A su vez, también se retoca la repercusión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si bien sólo en dos supuestos muy limitados:

 

  • Se elimina la obligación del recargo del IBI sobre el inquilino cuando el arrendador es un ente público.

 

  • Se aplica una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI de las viviendas sujetas a un precio limitado.

 

  1. Mayor protección en los desahucios de personas o familias vulnerables: En las medidas introducidas por la nueva normativa se incluye también la modificación de la Ley de Enjuiciamiento civil (artículo 441, apartado 1 ter) en cuanto a los procedimientos de desahucios en personas o familias vulnerables

 

En este sentido, se regula el deber y la obligación de los jueces de comunicar a los servicios sociales correspondientes, el inicio de los procedimientos de desahucio. En caso de que los servicios sociales aprecien la existencia de vulnerabilidad, se notificará tal circunstancia al Juzgado y se acordará la suspensión durante máximo UN mes a contar desde la comunicación de los servicios sociales, o hasta DOS meses si el demandante es una persona jurídica.

 

Se intenta así mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes a fin de encontrar, entre todos, alternativas ocupacionales en los casos de familias con una capacidad económica precaria y vulnerabilidad social.

 

  1. Pisos turísticos: Se contemplan en el nuevo paquete de medidas urgentes en materia de vivienda, y se les atribuye el carácter de actividad económica.

 

Para frenar el aumento de los pisos de alquiler turísticos el Real Decreto Ley 21/2018 modifica la Ley de Propiedad Horizontal, permitiendo a las comunidades de propietarios limitar o vetar esta modalidad de arrendamiento. Eso sí, será necesario contar con el apoyo de 3/5 partes de los propietarios.

 

  1. Medidas de accesibilidad: La ya citada Ley de Propiedad Horizontal también se modifica con el objetivo de dar respuesta a las deficiencias en materia de adaptación y accesibilidad de los edificios ante un alarmante envejecimiento de la población.

 

Para promover la realización de obras de mejora de la accesibilidad, se incrementa hasta el 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que estos recursos se destinen a la realización de obras de accesibilidad.

 


Si tienes alguna duda sobre la afectación de estas novedades en tu caso propio o bien estás interesado/da en revisar las condiciones estipuladas en aquellos contratos de arrendamiento que se firmen a partir del día 19 de diciembre de 2018, pide cita con nuestros expertos llamando al 93.872.35.67 y recibirás tu asesoramiento personalizado.

 

 

 

Patrícia Martos Torrecillas

BUFET MATAMALA, Advocats